僕は都内マンションの1室を2019年に購入し、不動産投資をしています。
営業の話を鵜呑みにして始めてしまった投資ですが、現在は損をしないように立ち回る方法を日々勉強中です。
開始から2年半ほど経ち、最近は不動産会社の方から売却を勧める営業の電話が何回かかかってくるようになりました。
今すぐには手放すつもりはありませんが、今後もし、所有している物件を手放す場合の売却益にかかる税金等を勉強しておきたいなと思ったので、今回はそれをまとめることにします！
不動産投資を始めようと思っている方や、すでに不動産投資をしているけど勉強するのが面倒という方は必見です。
売却時にかかる税金
投資用不動産に関わらず、不動産を手放す際には税金を収める必要があります。
- 登録免許税(抵当権抹消登記)
- 印紙税
- 所得税、住民税
- 消費税
これらについて詳しく解説していきます。
登録免許税(抵当権抹消登記)
これは、不動産購入時に登録した抵当権を抹消するための費用です。
基本的に不動産所有者自身ではできないので、司法書士に依頼することになります。
印紙税
不動産の売買契約が成立した際、売り主と買い主それぞれの売買契約書に印紙を貼付する必要があり、その費用です。
所得税・住民税
不動産を売却して利益が出た場合、所得税と住民税を支払わなければなりません。
消費税
大抵の不動産オーナーであれば課税対象になることはありません。
ただし、課税業者になっている場合などは、売却代金の建物部分の金額に消費税がかかります。
課税対象金額の算出
課税対象金額を算出するにはまず、売却利益額を計算する必要があります。
売却利益額を算出する式は以下の通りです。
取得費用・譲渡費用の中身を説明していきます。
取得費用
取得費用とすることができる費用をまとめます。
- 土地・建物の購入額
- 購入時の印紙税
- 登録免許税等の各種手数料
- 仲介手数料
- リフォーム費用や家電の交換費用
1番の土地・建物の購入額について、建物は年々価値が下がっていくためその分購入額から減額してあげる必要があります。
これを減価償却と言います。
建物の構造や使用用途によって減価償却費が変わってきますのでまとめます。
減価償却費
減価償却費を求める方法は2種類存在します。
- 定額法
- 定率法
定額法・定率法で計算式が違いますが、ここでは割愛させていただきます。
償却費を決める償却率は建物の耐用年数によって変わります。
建物の耐用年数は以下の通りです。
| 居住用不動産 | 投資用不動産 | ||
| 耐用年数 | 耐用年数 | ||
| 建物構造 | 木造 | 33年 | 22年 |
| 軽量鉄骨 | 40年 | 27年 | |
| 鉄筋コンクリート | 70年 | 47年 | |
譲渡費用
譲渡費用とすることができる費用をまとめます。
- 仲介手数料
- 印紙税等の各種税金
- 借家人に家屋を明け渡してもらうための立退料
- 土地を売るために建物を取り壊した場合の費用と建物の損失額
上記のように建物を売る際に直接かかった費用が譲渡費用となります。
所得税・住民税の徴収税額算出
徴収される税金は売却利益(譲渡所得)に税率をかけて求めます。
税率は不動産の保有期間によって変わります。
| 所得税 | 住民税 | |
| 短期譲渡所得(5年以下) | 30％ | 9％ |
| 長期譲渡所得(6年以上) | 15％ | 5％ |
保有期間が5年以下の場合、短期譲渡所得となり、長期の場合と比べて倍くらい税金を取られてしまいますので注意が必要です。
しかし、所得税・住民税を納める必要があるのは、売却で得た利益分のみですので勘違いしないようにしてください！
まとめ
不動産を売却する場合、課税の対象となる金額を正しく算出することが大切です。
また、保有期間によって税率が大きく変わるので、短期譲渡所得にならないようにすることが節税のために一番重要だと思います。
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